Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Tavanı ve 5 Yıl Kuralı
· 6 dk okuma
Kısa yanıt
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Konutlara özgü geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkim kirayı emsallere göre hakkaniyete uygun belirleyebilir.
Hangi oran kullanılır?
Yasal tavan, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; yıllık veya aylık enflasyon değil. Kira yenileme ayından önceki ayın verisi esas alınır. Örneğin Ekim'de yenilenen kira için Eylül'de açıklanan Ağustos verisine değil, yenilemeden önce açıklanan son 12 aylık ortalamaya bakılır.
Örnek hesaplama
- Mevcut kira: 20.000 ₺.
- Yenilemeden önceki 12 aylık TÜFE ortalaması: %30 (örnek oran).
- Azami yeni kira: 20.000 × 1,30 = 26.000 ₺.
Güncel oranla hemen hesaplamak için kira artış hesaplama aracını kullanın.
Sözleşmede artış maddesi yoksa
Taraflar artış oranında anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine TÜFE tavanını aşmamak ve kiralananın durumu gözetilmek üzere belirlenir (TBK m. 344/2). Sözleşmede tavanın üstünde bir oran yazılsa bile aşan kısım uygulanmaz.
5 yıl kuralı: kira tespiti
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, en erken 6. kira yılından itibaren kira tespit davası açılabilir. Hâkim TÜFE ile bağlı kalmaz; kiralananın durumu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (m. 344/3). Uygulamada eski kiracı lehine indirim yapılabilir.
Süreler ve arabuluculuk
- 30 gün kuralı: Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılır veya sözleşmede artış şartı varsa, belirlenen kira yeni dönemin başından geçerli olur (TBK m. 345).
- Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Kayıt: Yeni bedeli ve uygulanan oranı yazılı olarak iki tarafa iletin.
Sık sorulan sorular
Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarına özgü geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı kullanılır?
TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. Yıllık enflasyon oranı farklı bir göstergedir.
Ev sahibi TÜFE'nin üstünde zam isteyebilir mi?
İlk beş yılda hayır; aşan kısım geçersizdir. Beş yıl dolduktan sonra kira tespit davasıyla emsallere göre belirleme istenebilir.
Kira tespit davası için arabuluculuk şart mı?
Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.